Verkäufer:

Bevor Sie als Eigentümer einer spanischen Immobilie einen Verkaufspreis festlegen, sollten Sie sich im Klaren  über die damit verbundenen Kosten und Steuern sein, um genau zu berechnen zu können, welcher Nettobetrag Ihnen im Endeffekt erhalten bleibt. Im folgenden Abschnitt finden Sie eine Auflistung der Zusatzkosten. Diese Liste ist eventuell nicht vollständig,  und  fallspezifische Rechtsberatung sollte immer gesucht werden.

Maklergebühren

In der Regel ist der Verkäufer der Immobilie für die  Maklergebühr zuständig.

Der anzuwendende Prozentsatz wird jeweils individuell verhandelt. Er wird durch die Art und Lage der Immobilie festgelegt, undhängt vom Verkaufspreis und den Einzelheiten der Dienstleistung ab, die vom Makler zur Verfügung gestellt werden. Die typische Maklergebühr beim Verkauf einer "normalen" spanischen Immobilie ist (pauschal) 5% plus IVA.

Energie-Zertifikat (EPC)

Um eine Immobilie zu verkaufen, ist ein Energie-Zertifikat erforderlich.  Falls der Eigentümer noch kein solches Zertifikat besitzt, kann Ihr Makler einen autorisierten Zertifikatsanbieter empfehlen. Da es heutzutage ein ziemlich wettbewerbsintensiver Markt ist und es viele Zertifikatanbieter gibt, muss man einen fairen Preis aushandeln. 

Plusvalia Steuer

Die Plusvalía Steuer wird wird von Ihrem örtlichen Rathaus berechnet. Hierbei geht es um den Wert des Grundstücks das verkauft werden soll. Genauer gesagt, um die Differenz zwischen dem Wert zu dem Zeitpunkt zu dem es gekauft wurde und zu dem Zeitpunkt an dem es verkauft werden soll.

Um eine Vorstellung zu bekommen, was Sie vorraussichtlich an Plusvalía Steuern zu zahlen haben, müssten Sie sich an Ihr zuständiges Rathaus wenden, mit Ihrer Escritura und einer IBI Quittung und sich dort beraten lassen. Es ist es immer wichtig, eine klare Vorstellung vor der Plusvalia zu haben, die auf einen Verkauf zu zahlen sein wird.

Zertifikat der Eigentümergemeinschaft

Vom Verkäufer einer spanischen Immobilie wird zum Zeitpunkt des Verkaufs ein Zertifikat verlangt, dass beweisst, dass sämtliche Gemeinschaftskosten bezahlt sind und keine weiteren ausstehenden Kosten vorliegen.  Die Gebühr für die Bereitstellung dieses Zertifikats liegt im Bereich von 50 bis 100 Euro, und wird vom Verkäufer organisiert (und bezahlt).

Kapitalertragssteuer

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen, führt Ihr Weg Sie zur Hacienda oder zum Finanzamt um dort  Ihre  die Gewinnsteuern zu zahlen  Welcher Betrag auf Sie zu kommt hängt davon ab in welche Kategorie Sie fallen:

Ausländische Nicht-Residenten

Als Nicht-Resident sind Sie verpflichtet, 20% von dem Gewinn des Verkaufes Ihrer Immobilie zu zahlen (genauer gesagt, die Differenz zwischen dem, was Sie erklärt haben, als Sie das Haus gekauft haben und dem  was Sie erklären, wenn Sie das Haus verkaufen).

An dem Tag, an dem Sie den Verkauf abschließen,  wird Ihnen eine Anzahlung von 3% des Verkaufspreis (der Betrag in der escritura oder Eigentumsurkunde gezeigt) berechnet. Dieser Betrag wird schliesslich von der Gesamtsumme abgezogen werden.

(Käufer, die von Nicht-Residenten eine Immobilie in Spanien erwerben,  werden aufgefordert, 3%  des Gesamtkaufpreises einzubehalten und direkt an die spanischen Steuerbehörde zahlen.  In der Regel organisiert dies Ihr Anwalt oder ein Steuerberater. )

Schliesslich werden Sie zu einem späteren Zeitpunkt vom Finanzamt aufgefordert , den Restbetrag von 20% des Gewinns zu zahlen.

Sollte die Summe von 20% des Gewinns weniger ausmachen als 3% des kompletten Verkaufspreises, könnte es ratsam sein, Ihren Anwalt zu bitten, dass Sie von vorneherein die 20% zahlen, und er (der Anwalt) zu einem späteren Zeitpunkt die bereits gezahlten  3%  zurück erstattet bekommt.

Er hat einen Monat Zeit, diese Zurückerstattung zu beantragen.

Ausländische Residenten

Um in Spanien als Resident anerkannt zu warden, und ebenso wie ein Spanischer Landsmann behandelt zu werden, ist es erforderlich, dass Sie bereits seit 3 oder mehr Jahren in Spanien leben und in der Lage sind, dies zu beweisen. Dies ist möglich indem Sie Ihre Steuererklärungen der letzten 3 Jahre vorweisen, oder eine Escritura in Ihrem Namen besitzen die älter ist als 3 Jahre, oder ein Zertifikat Ihres Rathauses das beweisst, dass Sie registriert sind (seit mindestens 3 Jahren).

Zusätzlich müssten Sie auch beweisen können,  dass Sie beabsichtigen,  weiterhin in Spanien zu leben. Dies können Sie, indem Sie einen Mietvertrag für mindestens 6 Monate vorweisen können. Ihr Anwalt oder Ihre Asesoria wird dann für ein Zertifikat (O2) vom Finanzamt beantragen, um zu bestätigen, dass Sie qualifizieren und von der normalen Speicherung von 3% befreit werden können.

In dieser Situation müssen Sie mit 20% Steuern auf den Gewinn vom Verkauf rechnen.

Dieser Betrag wird nicht direct zu Abschluss des Verkaufs bezahlt, sondern in der Steuererklärung des folgenden Jahres deklariert.

Falls Sie innerhalb von 2 Jahren nach dem Verkauf den gesamten Erlös in eine andere Hauptwohnung investieren, zahlen Sie diese Steuer nicht. Wenn das allerdings nicht der Fall ist, sondern in eine günstigere Immobilie investieren, müssten Sie 20% der Differenz zahlen.

Wenn Sie ein zweites Haus in Spanien verkaufen,  werden Sie aufgefordert 20% von Ihrem Gewinn zu zahlen. Rollover-Kredit steht für jedes weitere Haus als Ihren Hauptwohnsitz nicht zur Verfügung.

Ausländische Residenten, die 65 Jahre oder älter sind

 Wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz verkaufen, sind Sie nicht verpflichtet eine Kapitalertragssteuer zu zahlen. Allerdings müssen Sie auch in diesem Fall nachweisen, dass Sie für 3 Jahre (oder länger) in Spanien gelebt haben,  und die Absicht haben weiterhin hier zu leben.

Wenn Sie beabsichtigen in Ihr Heimatland zur@uck zugehen, zahlen Sie 3% Steuer des vollen erklärten Verkaufspreises,  und dann in Ihrer nächsten Steuererklärung können Sie dieses Geld vom Finanzamt zurückfordern.  Wenn Sie Ihre Steuern hier nicht erklären, aber beweisen können, dass Ihr Jahreseinkommen weniger als 11.200 € beträgt , dann sind Sie von der Kapitalertragsteuer befreit.

Dies ist jedoch ein fallspezifisches Problem. Wir raten grundsätzlich zu einer intensiven Beratung in beiden Ländern bevor Sie fortfahren, um die vollständige Einhaltung der Steuervorschriften zu sichern.